Le norme di riferimento.
L’art. 1453, co. 1 del Codice civile stabilisce che “Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”. Tale norma si applica anche al contratto di locazione, che in sintesi prevede il godimento di un bene dietro pagamento di un canone periodico.
Obbligo principale del conduttore (sebbene non l’unico) è, dunque, quello di pagare il canone di locazione entro i termini stabiliti dal contratto.
La disciplina del contratto di locazione immobiliare contenuta nel Codice civile è integrata dalla Legge n. 392 del 1978.
In tema di pagamento del canone detta legge prevede, da un lato (art. 5) che “Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.
Dall’altro (art. 55) che il conduttore, convenuto in giudizio dal locatore per la risoluzione del contratto (ad esempio in una procedura di sfratto per morosità), può ancora porre rimedio al proprio inadempimento, evitando che il contratto venga risolto anticipatamente versando “l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.
Cosa succede quando il conduttore non paga il canone di locazione?
Quando il conduttore è moroso nel pagamento del canone di locazione il locatore può intimare lo sfratto per morosità, ossia chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione in precedenza sottoscritto.
A tal fine, al locatore basterà allegare il contratto di locazione (che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate) e l’inadempimento al pagamento dei canoni da parte del conduttore.
Sarà, pertanto, il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato.
Il principio è stato ribadito dalla recentissima sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore (sentenza del 18/02/2021). Nel caso di specie, il locatore di un immobile ad uso abitativo aveva convenuto in giudizio il conduttore, notificandogli atto di intimazione di sfratto per morosità. Il convenuto si costituiva in giudizio, eccependo l’avvenuto pagamento “in contanti” dei canoni locatizi, precisando che non era in grado di fornirne la prova in quanto l’attore non aveva mai rilasciato le ricevute.
Il Tribunale, nella sentenza in commento, stabiliva che “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l’inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l’altrui inadempimento; spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…). Nel caso di specie, il resistente afferma di aver pagato (…), senza però che agli atti sia depositata idonea documentazione a sostegno di tale affermazione; pertanto, il debitore non ha fornito prova di aver adempiuto alla propria obbligazione. (…) In relazione alla domanda di condanna al pagamento dei canoni non pagati, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, dovuto al mancato versamento dei canoni pattuiti, ne consegue la condanna al pagamento sino alla data di effettivo rilascio (…)”.
In definitiva, per il conduttore è fondamentale non solo pagare il canone ma anche essere sempre in grado di fornire la relativa prova. Con l’ulteriore precisazione che la presenza di vizi o difetti nell’immobile locato non giustifica, di per sé, la sospensione del pagamento del canone di locazione.
