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La nullità del “fondiario” superiore all’80% del valore del bene ipotecato

Tribunale di Venezia, Decr. 26.7.2012.

Senz’altro degna di nota – seppure difficilmente condivisibile – la pronuncia del Tribunale di Venezia, resa in una causa di opposizione allo stato passivo ex art. 98 l.fall., secondo la quale sarebbe addirittura nullo il mutuo fondiario concesso per un importo superiore all’80% del valore del bene ipotecato, con conseguente inesistenza della iscrizione ipotecaria a garanzia e natura chirografaria (anziché privilegiata ipotecaria) del credito restitutorio della banca mutuante.

Nella motivazione del provvedimento in commento si sottolinea che, ai sensi dell’Art. 38 del T.U.B., per aversi credito fondiario (e quindi l’applicabilità della relativa normativa, tra cui quella che dispone il consolidamento dell’ipoteca in 10 giorni) occorre che il finanziamento sia contenuto entro il limite di importo stabilito dalla Banca d’Italia; in tal senso si richiama anche la delibera Cicr 22.4.95, ai sensi della quale l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (percentuale elevabile fino al 100% solo in presenza di garanzie integrative).

Il Tribunale considera le erogazioni al disopra dei suddetti limiti affette da nullità ex art. 1418 c.c. in quanto effettuate in violazione di una norma imperativa.

La conseguenza della violazione del limite finanziabile con mutuo fondiario sembra abnorme: sia perchè appare verosimile che, se a conoscenza della nullità, le parti avrebbero comunque voluto stipulare un mutuo ipotecario (anziché chirografario); sia perchè siffatta conclusione pare in contrasto con i principi di cui all’art. 1419 c.c. laddove fa discendere la nullità dell’intero atto dalla sola nullità della clausola concernente l’importo erogato, a prescindere da ogni indagine sulla volontà dei contraenti.

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