Con ordinanza n. 7781 del 10.4.2020 la Cassazione ha chiarito che la conclusione di un c.d. “preliminare di preliminare” non è sufficiente per far sorgere il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare.
La vicenda.
Un agente immobiliare proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza con cui la Corte d’Appello di Genova, confermando integralmente la decisione di primo grado, aveva rigettato la domanda di pagamento della provvigione avanzata nei confronti di due clienti in relazione all’incarico conferitogli per la vendita di un appartamento di loro proprietà.
La Corte territoriale aveva escluso che fosse sorto il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione ritenendo che la proposta irrevocabile di acquisto formulata dall’acquirente reperito dal mediatore non integrasse quella “conclusione dell’affare” cui l’art. 1755 c.c. ricollega la nascita del relativo diritto.
La Corte distrettuale aveva motivato la decisione sostenendo l’impossibilità di qualificare la proposta irrevocabile (accettata) come contratto preliminare, avendo tale atto come unico scopo quello di fissare gli accordi di massima già raggiunti, nella prospettiva della sottoscrizione in un momento successivo del contratto preliminare vero e proprio.
In particolare era stato escluso che tra le parti fosse sorto un impegno giuridicamente vincolante sulla base delle seguenti argomentazioni:
– i proprietari dell’immobile avevano accompagnato la restituzione della proposta con fax in cui chiedevano al proponente un incontro al fine di addivenire ad un accordo più gradito alla parte venditrice;
– tra le parti era intercorsa una copiosa corrispondenza dalla quale poteva desumersi che queste non avevano ancora trovato un accordo sulla conclusione dell’affare;
– le parti avevano fissato una data apposita per la stipula del contratto preliminare;
– nell’atto di conferimento dell’incarico di mediazione era contenuta una clausola che collegava il diritto alla provvigione alla stipula del contratto preliminare.
Avverso tale decisione l’agente immobiliare promuoveva ricorso per Cassazione sostenendo che la Corte territoriale aveva sbagliato nel qualificare la “proposta accettata” come una minuta o accordo di massima; al contrario la stessa costituiva già un accordo vincolante fra le parti (secondo lo schema proposta-accettazione) e il riferimento contenuto nel contratto di conferimento dell’incarico alla successiva sottoscrizione del contratto preliminare come presupposto per l’insorgenza del diritto alla provvigione doveva intendersi come genericamente riferito alla “conclusione dell’affare”, già prodottasi con l’accettazione da parte dei convenuti della proposta di acquisto.
La decisione della Cassazione: quando può ritenersi concluso l’affare ai fini del diritto alla provvigione del mediatore?
Con ordinanza n. 7781/2020 la Cassazione ha rigettato il ricorso rilevando l’avvenuto superamento, da parte della più recente giurisprudenza, dell’orientamento – richiamato dal ricorrente – secondo cui il diritto alla provvigione sorgerebbe in capo al mediatore sin dal momento della conclusione di un contratto preliminare di preliminare (rif. Cass. n. 24397/15, Cass. n. 923/17).
Con la sentenza n. 30083/19 la S.C. ha infatti enunciato il seguente principio di diritto: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare” .
Il c.d. preliminare di preliminare, pur pienamente valido ed efficace laddove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto (come affermato dalla celebre Cass. S.U. sent. n. 4628/2015), ha effetti esclusivamente obbligatori e non consente di azionare il rimedio dell’esecuzione coattiva in forma specifica (o per equivalente) dell’obbligo di contrarre di cui all’art. 2932 c.c.
